Sprzedaż nieruchomości w Danii to proces, który wymaga odpowiedniego przygotowania, znajomości formalności oraz zrozumienia zasad podatkowych. Czy musisz zapłacić podatek od sprzedaży? Jakie dokumenty są wymagane? Czy warto skorzystać z usług agenta nieruchomości?
Jeśli zastanawiasz się nad sprzedażą domu w Danii, sprawdź, jak zrobić to zgodnie z przepisami.
1. Jak przygotować się do sprzedaży domu?
Przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż warto się dobrze przygotować, aby uniknąć niepotrzebnych problemów i przyspieszyć cały proces.
Wycena nieruchomości
- najlepiej skorzystać z usług agenta nieruchomości (ejendomsmægler), który oceni wartość rynkową domu
- można również porównać ceny podobnych nieruchomości na portalach ogłoszeniowych
Zgromadzenie wymaganych dokumentów
Przed sprzedażą należy przygotować:
- Tingbogsattest (odpis z księgi wieczystej).
- Dokumenty podatkowe – m.in. skattebillet i informacje o zaległych zobowiązaniach.
- Informacje o nieruchomości – np. raport energetyczny i raport techniczny (tilstandsrapport).
Ważne!
Dokumenty można uzyskać w gminie lub przez system tinglysning.dk.
Jak sprzedać dom w Danii?
Krok 1: Wybór metody sprzedaży
Sprzedaż przez agenta nieruchomości
- agent zajmuje się całą transakcją – od wyceny, przez marketing, po negocjacje i przygotowanie dokumentów
- koszt: prowizja dla agenta (zwykle jednorazowa opłata, której wysokość zależy od agencji)
Sprzedaż samodzielna (selvsalg)
- sprzedający musi samodzielnie zająć się promocją, negocjacjami i formalnościami
- może zaoszczędzić na prowizji, ale proces wymaga większego zaangażowania i wiedzy
Krok 2: Promocja nieruchomości
- ogłoszenie można umieścić na popularnych portalach, np. Boliga.dk, DBA.dk, Facebook Marketplace
- warto zadbać o dobre zdjęcia i szczegółowy opis nieruchomości
Krok 3: Organizacja pokazów i negocjacje
- potencjalni kupujący będą chcieli obejrzeć nieruchomość i negocjować cenę
- ważne jest ustalenie warunków transakcji i terminu przekazania domu
Krok 4: Podpisanie umowy sprzedaży
- po znalezieniu kupca należy sporządzić købsaftale (umowę sprzedaży), w której określone będą warunki transakcji
- prawnik lub agent nieruchomości powinien zweryfikować, czy umowa jest prawidłowa
Czy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży domu?
Dobra wiadomość: W większości przypadków sprzedaż domu nie podlega opodatkowaniu. Te same zasady dotyczą sytuacji, jeśli sprzedajesz nieruchomość w Polsce.
Kiedy nie trzeba płacić podatku?
- jeśli dom był Twoim głównym miejscem zamieszkania
- jeśli powierzchnia działki nie przekracza 1.400 m² (tzw. parcelhusreglen)
- jeśli sprzedajesz fritidshus (dom letniskowy) i spełniasz określone warunki
Kiedy trzeba zapłacić podatek?
- jeśli dom był wynajmowany i traktowany jako inwestycja
- jeśli nieruchomość nie spełnia warunków parcelhusreglen
- jeśli sprzedajesz dom na dużej działce przekraczającej 1.400 m²
Zatem jeśli posiadasz kilka nieruchomości, w tym niezabudowane działki, przy sprzedaży nie zapłacisz podatku, tylko od tej nieruchomości, która służyła Ci jako miejsce zamieszkania. Od pozostałych zapłacisz podatek, jeśli sprzedasz je z zyskiem.
Nie musisz zgłaszać sprzedaży do SKAT, ponieważ urząd otrzymuje tę informację automatycznie.
Czytaj także: Podatek w Danii od nieruchomości w Polsce
Jakie są koszty sprzedaży domu?
- prowizja dla agenta nieruchomości – wysokość zależy od umowy, ale zazwyczaj jest to jednorazowa opłata.
- opłaty administracyjne – mogą obejmować koszty dokumentów i ewentualne koszty prawne.
- spłata kredytu hipotecznego – jeśli na nieruchomości ciąży kredyt, należy go uregulować przed finalizacją sprzedaży.
Warto zapytać agenta nieruchomości o dokładne koszty przed podpisaniem umowy sprzedaży.
Co zrobić po sprzedaży domu?
- upewnij się, że kredyt hipoteczny został spłacony
- zmień forskudsopgørelse (wstępne rozliczenie podatkowe), aby uniknąć nadpłaty podatków związanych z nieruchomością
- zamknij wszystkie umowy związane z domem – np. media, internet, ubezpieczenie.
Podsumowanie
- Wycena i przygotowanie dokumentów – warto skorzystać z pomocy agenta nieruchomości.
- Wybór metody sprzedaży – przez agenta lub samodzielnie.
- Promocja i negocjacje – ogłoszenie, prezentacje domu, negocjowanie ceny.
- Podpisanie umowy sprzedaży – warto skonsultować ją z prawnikiem, jeśli nie mamy agenta nieruchomości, który przygotował wszystkie dokumenty.
- Podatek? – jeśli mieszkałeś w domu, nie musisz płacić podatku od zysku.
- Finalizacja sprzedaży – spłata kredytu, zmiana danych podatkowych.
Pamiętaj! Jeśli masz wątpliwości dotyczące podatków lub formalności, warto skonsultować się z doradcą podatkowym lub prawnikiem.